Alquiler Seguro invento un indice basado en precios de Idealista que sube las rentas el doble que el IPC – Pitirre

Alquiler
Seguro se ha construido como un negocio integral que engloba las multiples facetas del alquiler: de las reparaciones del hogar y los seguros a los suministros de
luz y gas. Es mas, incluso ha creado su propio indice para actualizar la renta
al inquilino cada año. Se llama ARCA (Actualizador de la Rentas de Contratos de
Alquiler) y hasta hace poco tenia su propia
pagina web. Basandose en la Ley
de Arrendamientos Urbanos, donde se establece que la renta se actualizara
cada año «en los terminos pactados por las partes», y en la Ley
de Desindexacion de la Economia, que aprobo el Gobierno de Mariano Rajoy en
2015 y desligo del IPC la revision de los contratos publicos, Alquiler Seguro confecciono
su propio indice para aplicarlo a las rentas que cobra a los arrendatarios. Dice
que sus autores son «tecnicos y economistas» de la empresa, sin precisar mas, y
que estos contaron con la colaboracion del portal inmobiliario Idealista.  

En
su web, la agencia publica
la formula con la que elabora el ARCA, asi como la evolucion que ha tenido
en el tiempo. El indice se construye sumando el importe medio de las rentas
firmadas en el mes, el importe medio de todas las rentas en vigor y el importe medio
de las rentas de una «muestra representativa» de inmuebles facilitada por Idealista. Y de la que no explica como se diseña. La primera variable pesa un 10%, la segunda un 20% y la tercera, la muestra de
anuncios de Idealista, un 70%.

Relacionado con este tema

Asi,
el indice ARCA era del 4,95% este septiembre, pero habia escalado a su maximo
historico en noviembre de 2024 y mayo de 2025, cuando alcanzo el 6,26% y el
6,25%, respectivamente. Por tanto, casi duplico el IPC del mes pasado, que estaba
en el 2,9%, pero triplico la inflacion de noviembre de 2024 –2,4%– y mayo de
este año –2%–. Solo se hundio durante el covid, incluso fue negativo en los
meses de la pandemia, de noviembre de 2020 a septiembre de 2021. Pero desde
julio de 2021 no ha dejado de subir. El unico periodo en que el IPC fue
superior al ARCA coincidio con la crisis inflacionista provocada por la guerra
de Ucrania. Sin embargo, durante 2022 y 2023 el Gobierno limito la subida de
las rentas del alquiler al 2%. Y durante 2024, al 3%. Asi que el ARCA siempre estuvo
por encima de ambas cifras durante todo este tiempo, aunque no pudo aplicarse.

Ésta es la segunda entrega de la serie de investigacion de Publico sobre Alquiler Seguro, integrada por nueve articulos [Aqui puedes consultar la primera entrega].

Precios inflados en Idealista

Los
cambios introducidos por la Ley por el Derecho a la Vivienda han afectado especialmente
a la actualizacion de las rentas. Desde enero de 2025, deben revisarse
aplicando el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV),
elaborado por el Instituto Nacional de Estadistica. De 2022 a 2024 se utilizo el
Índice de Garantia de Competitividad (IGC), creado por la Ley de Desindexacion
de la Economia, para actualizar los alquileres cuando los contratos no
especificaban que indice debia usarse. El IRAV es el valor minimo entre la tasa
de variacion anual del IPC, la tasa de variacion anual del IPC subyacente
–la que excluye alimentos y energia– y una
tasa de variacion anual media ajustada.

Como
puede verse en el grafico adyacente, el ARCA siempre ha superado ampliamente tanto
el IGV como el IRAV.

«No
es lo mismo los precios de oferta de los grandes portales inmobiliarios que los
de cierre del contrato», apunta Javier Buron Cuadrado, gerente de
Nasuvinsa, la empresa publica de vivienda de Navarra y antes de la de vivienda
del Ayuntamiento de Barcelona. «En nuestro estudio sobre
las empresas de alquileres comprobamos que los precios de los grandes
portales como Idealista o Fotocasa estan hinchados un 30% sobre los precios
reales que pagan los inquilinos», abunda Jaime Palomera, investigador del Instituto
de Investigacion Urbana (IDRA). Lo que, a su vez, termina inflando tambien el
ARCA, donde la mayor parte del peso de la formula –un 70%– recae precisamente en
la «muestra representativa» de los anuncios aportados por Idealista.

Palomera
dice que Alquiler Seguro no es la unica inmobiliaria que ha creado su propio indice
de actualizacion, hay mas, pero «no lo publicitan tanto». Tambien las administraciones
publicas confeccionaron los suyos: el Gobierno central utilizo datos de Hacienda
y del catastro, mientras que el catalan recurrio a las fianzas para diseñar uno en 2017. Cree que ambos son «mejorables». Ademas, critica lo que considera un «evidente» conflicto de interes de los que gestionan la oferta, los portales inmobiliarios
–que Javier Buron describe como grandes «outlets de anuncios»–: son los
primeros beneficiarios de la subida de las rentas, porque sus comisiones se calculan
basandose en el precio final de los alquileres.

Carlos
Castillo, abogado del Sindicato de Inquilinas, dirige sus criticas al posible caracter
abusivo de estos indices hechos a la carta. «Habria que ver si ha existido una
negociacion real entre las partes» se pregunta. Alquiler Seguro responde a Publico
que el ARCA «ofrece una medida real de la variacion del mercado del alquiler», con el objetivo de «facilitar las negociaciones desvinculando el precio de las
rentas del IPC». A su juicio, el ARCA «es mucho mas preciso», al estar
relacionado «de forma directa» con el mercado del alquiler, mientras que el IPC
es un indice «general» construido usando una serie de «productos que no tienen
nada que ver entre si».

Cumplimiento escrupuloso de la ley

En
un contrato de 2019 de Alquiler Seguro al que ha tenido acceso este periodico, se
establece que la renta sera revisada de acuerdo con el ARCA. Y no hubo negociacion
previa de ningun tipo ni con la agencia ni con el arrendador, segun el
inquilino que lo firmo. Se le dijo que era el indice que utilizaba la empresa,
sin mas alternativa. En un contrato de 2023, tambien se fija el ARCA como
actualizador de la renta, pero se precisa a continuacion que la variacion no
podra superar el IPC, en cumplimiento del real decreto de 2022 que limitaba los
precios por la espiral inflacionista provocada por la guerra de Ucrania.

Alquiler
Seguro tampoco ha respondido cuando Publico le ha preguntado si tiene
algun contrato –y en ese caso, cuantos– en el que casero e inquilino hayan
pactado, en uso de la libertad que les concede la ley, utilizar el IPC para
actualizar la renta. Se ha limitado a reseñar que cumple «de forma escrupulosa» la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tambien dice que cumple «a rajatabla» la Ley
por el Derecho a la Vivienda en lo que respecta a la revision anual de la renta,
que obliga solo a los nuevos contratos. Asi que mantiene y sigue actualizando
el ARCA en su pagina web. Jose Maria Alfaro, presidente de la Federacion de Asociaciones
Inmobiliarias (FAI), se sorprende de la existencia de este indice. «Ni sabia que existiera, no lo he utilizado
en 30 años de profesion, solo el IPC», resalta, «y ahora la ley obliga a
utilizar el IRAV para la vivienda habitual, no se permite otra cosa. Incluso
podria ser denunciable».