tiene dos socimis y alquila 54 viviendas – Pitirre
El
deficit de viviendas –mas de 500.000, segun el Banco de España– y la cada vez
mayor demanda de pisos para arrendar, con la consiguiente subida historica de
las rentas, hacen del alquiler un suculento negocio. Tanto como para que Alquiler
Seguro, un grupo dedicado, en principio, a la gestion de los arrendamientos, decida convertirse en propietario. Lo hizo ya en 2016, cuando creo su primera
socimi, Quid Pro Quo Alquiler Seguro, que comenzo a cotizar en el Mercado
Alternativo Bursatil (MAB) dos años despues. Pero la empresa que ahora preside
Antonio Carroza ha llegado a tener hasta tres de estos vehiculos de inversion
colectiva inmobiliaria, un sector vigoroso en España, el pais europeo con mas
socimis: 156 cotizan en los diferentes mercados –continuo, BME Growth y BME
Scaleup, Euronext y Portfolio–.
Una socimi es un tipo de sociedad que invierte en inmuebles urbanos para alquilarlos. No paga impuesto de sociedades, aunque si debe tributar –un 19%– por sus dividendos. Y esta obligada a salir a Bolsa.
El
negocio esta atomizado –en Reino Unido cotizan solo 42 de estas sociedades,
llamadas REIT, aunque su tamaño es mucho mayor–, pero ofrece una rentabilidad
lo bastante tentadora como para atraer a Luka Modric y Luis Enrique –Telco
Building– o a Leo Messi –Edificio Rostower–. Ademas, el sector se ha probado
inmune al anuncio –no cumplido– del Gobierno de cambiar su ventajoso regimen fiscal: en lo que va de año han empezado
a cotizar en España nueve socimis mas. Pero se preve que superen la veintena. El
conjunto de las españolas suma una capitalizacion cercana a los 25.000 millones
de euros, segun las ultimas cifras publicadas por la European Public
Real Estate
(EPRA), la asociacion europea de empresas cotizadas del sector inmobiliario.
Por dar una idea de como esta configurado el mercado español, las 42 socimis
cotizadas britanicas suman una capitalizacion de 60 millones de euros, casi
tres veces mas que las 156 españolas.
Relacionado con este tema
Ademas,
el margen de mejora es amplio, si se tiene en cuenta que solo el 4% de las
viviendas residenciales esta en manos de socimis, segun el Banco de España.
Estas sociedades son parte activa en la profesionalizacion de un mercado que
aun acaparan los particulares, pero donde han irrumpido con fuerza las inmobiliarias.
Con Alquiler Seguro en una posicion mas que destacada.
Ésta es la sexta entrega de la serie de investigacion de Publico sobre Alquiler Seguro, integrada por nueve articulos [Aqui puedes consultar las entregas anteriores].
Quid Pro Quo,
una rentabilidad bruta del 34,3%
La
apuesta de Alquiler Seguro por convertirse en casero se sustancio en junio de 2023,
cuando vendio Quid Pro Quo a otra socimi mas grande, Ktesios, por 13 millones
de euros. Consiguio una plusvalia de 636.448 euros, segun apunto en sus cuentas
del pasado ejercicio. La empresa se desprendio de la propiedad, pero retuvo la
gestion operativa –lo que en la jerga del sector se llama property management–
de la cartera de 144 viviendas que le habia vendido a Ktesios y que esta
socimi, propiedad del ejecutivo colombiano Henry Noel Gallego Grajales a traves
de la sociedad luxemburguesa RKS Real Estate, habia traspasado a una
filial, RKS Asset Management SLU. Ese
contrato tenia inicialmente una duracion de 10 años, pero fue resuelto
de forma anticipada en julio de 2024.
Quid
Pro Quo habia sido todo un exito, con una rentabilidad bruta del 34,3%, tal y
como se ocupo de destacar la empresa cuando hizo publica la venta. La
operacion, ademas, estaba lejos de ser una retirada. Al mismo tiempo, Alquiler
Seguro anuncio que lanzaba otra socimi, Alquiler Seguro Asset Management, en
principio con solo 16 viviendas. En diciembre de 2024 empezo a cotizar en BME
Scaleup, un mercado pensado para empresas en desarrollo temprano y con un
modelo de negocio escalable.
Relacionado con este tema
Para
entonces, ya se habia rebautizado como Alquiler Seguro Asset Market y su
cartera habia crecido hasta las 38 viviendas, valoradas en 7,2 millones de
euros. A dia de hoy, es propietaria y alquila un total de 54 inmuebles, por
importe de 8,8 millones de euros, segun explica la empresa a preguntas de Publico.
Entre junio y agosto de este año, ha comprado 12 viviendas, por las que ha
pagado 1,02 millones de euros. La operacion la ha financiado con un prestamo de
3,5 millones de euros que le ha concedido Deutsche Bank y para el que han
servido como garantia otros 37 inmuebles de la socimi.
La
tercera socimi del grupo inmobiliario se llama Madrid Yield Rent Socimi SAU, creada
en el mismo año 2024 con un capital de 60.000 euros y que aun no ha empezado a
operar. La empresa no ha contestado a este periodico cuando le ha preguntado
que va a distinguir la operativa de esta socimi de la que ejecuta Alquiler
Seguro Asset Market.
Pequeña y centrada en viviendas asequibles
Alquiler Seguro Asset Market es una socimi pequeña. Con sus 6,9 millones de euros de
capitalizacion esta lejos de Ktesios, que cuenta con una cartera de 1.200
viviendas y cuyo valor de mercado asciende a 55 millones de euros. Mucho mas lejos
aun esta de los 694,6 millones de Helios Re Socimi, la antigua Lar España, que
encabeza la clasificacion de BME Scaleup y se especializa en gestionar centros comerciales.
La distancia ya es sideral con GMP Property Socimi, dueño del Parque
Empresarial Castellana Norte, en Madrid, y lider de BME Growth con una
capitalizacion de 1.233,5 millones de euros. Pero la socimi numero uno de
España es Merlin Properties, uno de los grandes del Ibex 35, que tiene un valor
de mercado de 7.633 millones de euros.
A
diferencia de las anteriores, la socimi de Alquiler Seguro se centra en «viviendas
de alquiler accesible» en zonas de gran demanda de Madrid, Barcelona, Asturias
o Murcia, asi como en areas metropolitanas como Sabadell, Hospitalet, Aranjuez,
Alcala de Henares… Su precio medio no supera los 184.460 euros, aunque tras
revalorizarse un 38% sobre el precio de compra en dos años. De los inmuebles que
aparecen en sus cuentas de 2024, el mas caro es uno situado en la calle de
Alberto Alcocer de Madrid, valorado en 591.216 euros, y el mas barato, uno en
la calle Mare de Deu del Corredor, en Mataro (Barcelona), tasado en solo 63.900
euros. Tienen una media de dos dormitorios y sus inquilinos pagan una renta media
de alquiler de 749 euros al mes, «un 32% por debajo del promedio nacional»,
asegura la empresa. Los contratos duran de media 2,9 años. Estos datos proceden
de la presentacion que la inmobiliaria hizo en el Foro Medcap, organizado por
Bolsas y Mercados Españoles (BME) y que reunio a inversores europeos el pasado
mes de mayo. La socimi estaba interesada en promocionarse ante posibles
inversores porque, dos semanas antes, el consejo de administracion de Alquiler
Seguro, su accionista unico, habia aprobado una ampliacion de capital por
importe de 23,72 millones de euros. En julio, la socimi ejecuto un aumento de
capital adicional, de 1,35 millones, suscrito integramente por Alquiler Seguro mediante
la compensacion de un credito que le habia concedido en 2023.
La
inmobiliaria no solo es, de momento, el dueño al 100% de la socimi, sino que
tambien gestiona el alquiler de sus 54 viviendas, su especialidad. Alquiler
Seguro Asset Market tiene suscrito un contrato con Orange Town Asset Management
SL como gestora de su cartera, por el que le paga 33.198 euros mas IVA. Y esta,
a su vez, firmo otro contrato de property management con Alquiler
Seguro, para que le gestione «el dia a dia» de los inmuebles arrendados. Le
hace un descuento del 50% en sus honorarios hasta que la socimi cuente entre
sus accionistas con capital externo. Los administradores de la gestora Orange
Town Asset Management tambien son Antonio Carroza y Sergi Gargallo, presidente
y vicepresidente de Alquiler Seguro. Desde el pasado mes de junio, Carroza preside
la socimi, en sustitucion de Gargallo, que igualmente era su consejero
delegado. En el consejo entraron entonces dos directivos del fondo de inversion
Aurica, propietario del 49% de la matriz de Alquiler Seguro, Enacom: Martin
Vargas Beato y Pablo Perez Caldaya. Los cuatro consejeros han renunciado a sus 24.000
euros de remuneracion anual hasta que la socimi reparta dividendos por primera
vez.
En
junio, ademas, dimitio como consejero Ramon Gayol Pintado, al que la socimi
pago 34.000 euros para que su asesoria, AllOut Advisory, diseñara el plan
estrategico de crecimiento de la sociedad y buscara tanto nuevos socios
capitalistas como nuevas viviendas para poner en alquiler. A la firma del
contrato de asesoria, el consejo de administracion habia concedido a Ramon Gayol una «dispensa» de las prohibiciones que establece la Ley de Sociedades, porque de otro modo
esa transaccion podia suponer un conflicto de interes.
Un algoritmo para poner precio a los alquileres
En
un informe anexo a las cuentas de 2024, la socimi explica que busca crecer comprando
viviendas en distritos y barrios considerados como prime yield, «ubicaciones
consolidadas y bien comunicadas, propias de un estrato social medio», que le
aseguren «una alta y constante generacion de rentas». Y que no rechaza los inmuebles
procedentes de la reestructuracion bancaria ofertados por la Sareb, el banco
malo. Tambien mira fuera de España. En concreto, ha puesto los ojos en Portugal.
Alli Alquiler Seguro funciona con la marca Aluga Seguro.
En
general, su objetivo declarado es comprar viviendas que le garanticen un 5% de
rentabilidad anual y venderlas solo cuando la operacion le reporte un minimo
de 10.000 euros de beneficio. Para optimizar la rentabilidad, Orange Town, la
gestora de Alquiler Seguro, recurre a diversas herramientas informaticas. En su presentacion a futuros inversores presume de utilizar un algoritmo
que, cruzando «de forma automatica» oferta y demanda, «detecta lo que un potencial
inquilino estaria dispuesto a pagar».
