el 90% de los contratos cobran al inquilino por servicios que deberia abonar el casero – Pitirre

El
Ministerio de Consumo propone sancionar a Alquiler Seguro con 3,6 millones de
euros por seis infracciones muy graves y una grave contra los derechos de los
consumidores. En concreto, acusa a la agencia inmobiliaria de introducir clausulas
abusivas en los contratos de los inquilinos que constituyen un fraude de ley, puesto
que les obliga a pagar unos gastos que deberia cobrar a los caseros y que se
camuflan bajo la apariencia de unos servicios no solicitados. Tambien le
reprocha que obligue a los arrendatarios a renunciar al derecho de desistimiento
–por el cual a un consumidor se le permite anular un contrato sin tener que
justificar su decision y sin que se le penalice– de esos servicios, incluidos
en un Contrato de Servicios al Inquilino (SAI) que deben firmar cuando formalizan
el alquiler y que les cuesta 990 euros mas el 21% de IVA. 

El
resto de las infracciones se deriva de la imposicion de «clausulas no negociadas
individualmente», que figuran en un modelo de contrato «de adhesion» redactado unilateralmente
por Alquiler Seguro y «utilizado de forma generalizada y deliberada durante
años»: la empresa obliga a los inquilinos a formalizar una poliza de seguro del
hogar, les cobra tipos de interes abusivos por la devolucion de cualquier recibo,
ademas de exigirles el pago de un estudio sobre su propia solvencia. Finalmente, el contrato impone la
inclusion del arrendatario en el fichero de morosos en caso de cualquier tipo
de impago y aunque no se trate de «deudas vencidas, exigibles y ciertas» como
exige la jurisprudencia.

Segun
la propuesta de resolucion a la que ha tenido acceso Publico y que la
Inspeccion ha remitido al secretario general de Consumo, –quien debera adoptar
la decision definitiva antes del proximo 12 de diciembre–, Alquiler Seguro ha
cometido las infracciones mas graves «al menos desde junio de 2023» y persisten
en la actualidad. Puede consultar aqui la serie de reportajes que ha publicado este periodico sobre la inmobiliaria.

El
Ministerio de Consumo abrio expediente a la inmobiliaria que preside Antonio
Carroza el pasado mes de marzo, tras recibir una denuncia de la organizacion de
consumidores Facua a la que se adhirieron posteriormente OCU y el Sindicato de
Inquilinas. Tambien se sumaron dos particulares. Tras una
investigacion que le ha llevado siete meses, concluye que Alquiler Seguro uso
el contrato SAI como un «subterfugio» para cobrar a los inquilinos lo que les
exigia como honorarios hasta que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos
prohibio esa practica a partir de mayo de 2023.

De
hecho, a partir de mayo de 2024, la inmobiliaria cambio la cuantia de lo que
cobraba por ese contrato al inquilino: hasta entonces pedia el equivalente a una
mensualidad de renta; ahora pide una cantidad fija, 990 euros mas el 21% de
IVA. Y 20 euros anuales de mantenimiento a partir del primer año de contrato. La
propia empresa reconoce en sus alegaciones al expediente, que ha realizado «adaptaciones» a los cambios en las leyes estatales y autonomicas».

Tambien
cambio la clausula sobre el derecho de desistimiento de los inquilinos. Hasta
agosto de 2023, el contrato negaba ese derecho a los arrendatarios, pues la
inmobiliaria consideraba que, solo con acceder al area de cliente, el inquilino
ya habia recibido y disfrutado el servicio. A partir de diciembre de 2024, el
contrato reconoce la facultad de desistimiento del arrendatario, siempre que lo
comunique a la empresa en un plazo de 14 dias.

Tanto
en el caso del contrato SAI como en el del seguro del hogar cuyo pago tambien
impone al inquilino, segun considera probado Consumo, la propuesta de resolucion
pide que la sancion se imponga en su grado maximo no solo por el caracter
continuado de ambas infracciones, sino tambien por su «especial grado de culpabilidad
e intencionalidad». El ministerio sostiene que Alquiler Seguro introdujo esas
clausulas abusivas «con la intencion de eludir los intereses publicos protegidos
por las normas: en el caso del SAI, la prohibicion de cobro de gastos de
gestion y formalizacion a la parte arrendataria impuesta por la reforma de la LAU
operada por la Ley de Vivienda, y en cuanto al resto de las clausulas abusivas,
la aplicacion de las leyes […] dirigidas a la proteccion de la parte
arrendataria o del tomador del seguro».

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Ademas,
subraya, lo ha hecho «aprovechando la escasez de vivienda de alquiler en España».
Los inquilinos, explica el ministerio, se ven forzados a aceptar las
condiciones supuestamente abusivas de la inmobiliaria, lo que a su vez «reduce
o elimina su poder de negociacion».

La
propuesta de resolucion de Consumo detalla en casi 200 paginas la operativa
seguida por Alquiler Seguro, tanto en sus contratos con el casero, cuya
proteccion es el leit motiv de su negocio, como con el inquilino, del
que presume elegir uno «perfecto».

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 Inspecciones encubiertas y conversaciones grabadas

La investigacion de Consumo se baso en un total de 20 contratos solicitados a Alquiler Seguro, 10 firmados en enero de 2024 en tres comunidades distintas, y otros 10 firmados en enero de 2025 en otros tantos territorios. De la primera decena, el 40% los habian suscrito extranjeros. De la segunda, el 46,7%.

Ademas,
la responsable de la instruccion se hizo pasar por una ciudadana interesada en
alquilar un piso. Sus conversaciones telefonicas, por correo electronico y por Whatsapp
con un agente inmobiliario de Alquiler Seguro fueron grabadas y corroboraron,
segun consta en el informe de Consumo, el caracter obligatorio del Contrato SAI
que Alquiler Seguro señala siempre como voluntario: si no lo firma, le dice el comercial,
la unica opcion es celebrar un contrato particular con el propietario. La
inmobiliaria gestiona ahora solo 236 pisos en los que el inquilino no ha
firmado el contrato SAI, de acuerdo con las cifras que facilito al ministerio. Desde
el 26 de mayo de 2023 hasta el 31 de enero de 2024, añade, el 90,17% de los
contratos que firmo Alquiler Seguro incluian la garantia de rentas al casero –recibe
la renta antes del 5 de cada mes, aunque el arrendatario no pague–. La empresa
esgrime estos datos para probar que el SAI no es obligatorio; Consumo mantiene que demuestra lo contrario: si el casero no quiere renunciar a
la garantia de rentas –precisamente por lo que acude a Alquiler Seguro–, el
inquilino tiene que contratar el SAI o renunciar a alquilar el piso.

Otro
dato aportado por la propia inmobiliaria: solo en 911 «casos» –el informe no
precisa si son inquilinos o las veces que estos han accedido a los servicios
del SAI– ha concedido «descuentos y rebajas». Por ejemplo, Alquiler Seguro
ofrece descuentos en mudanzas, trasteros o colchones. Alquiler Seguro
asegura que intermedia en un total de 26.730 inmuebles.

En
sus alegaciones, la inmobiliaria acuso a Consumo de hacer «grabaciones ilicitas»,
que equipara a un «interrogatorio en el marco de un registro
domiciliario» El ministerio lo rechaza asegurando que la actuacion de
incognito de la inspectora esta amparada por la jurisprudencia y no necesitaba
autorizacion judicial.  

 Comisiones cobradas a arrendadores y arrendatarios  

Alquiler Seguro facilito a Consumo cifras sobre
las cantidades que ingresa gracias a los pagos de caseros e inquilinos. A los
primeros les cobra un 10% de la renta anual en el momento de formalizar el
contrato, asi como un 5% de la renta mensual por la gestion del alquiler. Si la
gestion es integral, les exige un 2% mas de la renta mensual. Los segundos deben
aportar un mes de fianza, otro de deposito adicional, una mensualidad y los 990
euros mas IVA del Contrato SAI. Ademas de una poliza de seguro –129 euros– y el
informe de solvencia
–150 euros–. En total, como desvelo Publico, le
cobra el triple al propietario que al arrendatario.

Desde
mayo de 2023 y hasta abril de 2024, la inmobiliaria ingreso entre 10 y 20
millones de euros por comisiones pagadas por los caseros, y entre uno y 10
millones de euros por comisiones del contrato SAI de los inquilinos.

Madrid, la unica comunidad que sanciono a la inmobiliaria

Consumo pregunto
a las comunidades autonomas si habian sancionado a la inmobiliaria por
cualquier motivo. Y resulto que solo Madrid lo habia hecho. Fue en 2023 y la
multo dos veces. En ambas ocasiones, porque la empresa exige un seguro del hogar 
con responsabilidad civil a los inquilinos . Pero las sanciones fueron minimas: 5.600
y 3.500 euros.

El 84% de las polizas de seguro, tramitadas por una filial

Otra cifra aportada por la propia inmobiliaria. Consumo destaca no solo que la
inmobiliaria impone al inquilino la firma de un seguro que deberia abonar el
casero –que es a quien protege la poliza– , sino que, ademas, le impone para ello la
correduria de seguros que pertenece al grupo Alquiler Seguro, Generacion Plus. Y
alli ve un interes economico.

El derecho a la libertad de empresa prevalece sobre los derechos de los consumidores  

Es la primera de las alegaciones de Alquiler Seguro al expediente. Sostiene que
el ministerio esta haciendo una «interpretacion exorbitante» de la normativa en
materia de consumo. Y que el derecho a la libertad de empresa es un «derecho
fundamental», consagrado en el articulo 38 de la Constitucion, mientras que la
proteccion de los consumidores y usuarios es «un principio rector de la politica
social y economica», que no puede ser «aplicado de forma ilimitada». Consumo le
contesta recordando que admitir esa prevalencia supondria «reconocer a los
particulares la facultad de actuar al margen de la ley siempre que constituyesen
una empresa«. Tambien alega que el Tribunal Constitucional ha establecido «de
forma reiterada» que el derecho a la libertad de empresa «no es absoluto e
incondicionado, sino limitado por la regulacion que de las distintas
actividades empresariales puedan establecer los poderes publicos». Y cita como
ejemplos las prohibiciones legales sobre horarios, vertidos contaminantes, sustancias
nocivas para la salud o exigencias de seguridad para determinados productos.

Conflicto de interes y doble cobro  

Otro de los servicios del SAI que cobra a los
inquilinos es el asesoramiento juridico que proporciona con una
segunda filial, Generacion PlusLegal. El ministerio destaca que la inmobiliaria
incurre en un conflicto de interes, porque asume la defensa y el asesoramiento
legal de dos clientes que tienen intereses contrapuestos: el casero y el arrendatario.
A ambos, ademas, les cobra por un mismo servicio. Por ejemplo, el
inquilino paga por que se le permita ponerse en contacto con el propietario para
trasladarle las incidencias de la vivienda. Y, al mismo tiempo, el casero debe pagar para que le atiendan esas mismas incidencias.

Tipos de interes abusivos  

Los que exige Alquiler Seguro a un inquilino en cuanto el
banco devuelve un recibo. No importa el motivo y aunque la devolucion no sea
culpa del arrendatario. Lo que Consumo califica como «sancion automatica». El
contrato le obliga a pagar el interes legal aumentado en dos puntos; es decir,
los establecidos en caso de mora procesal. El ministerio dice que es mas
elevado que el fijado como indemnizacion por daños y perjuicios en el Codigo
Civil. Y eso es ahora. Porque, aunque Consumo no lo cita, Alquiler Seguro fue
condenada en dos ocasiones por la Audiencia Provincial de Madrid, en 2020 y
2024, que declaro abusivos los intereses que hasta entonces imponia para
estos supuestos: les aumentaba nada menos que en 20 puntos el interes legal.

Ademas,
son a cargo del inquilino los gastos bancarios de devolucion y de la reclamacion
extrajudicial como los notariales o los burofaxes.

Informe de solvencia  

Como Alquiler Seguro promete al casero el «inquilino perfecto»,
hace un informe de solvencia a los candidatos. Pero, aunque se trata de un
servicio al propietario, apunta Consumo, se lo cobra al propio arrendatario, 150
euros. Para elaborarlo, ademas, utiliza la documentacion que tiene que aportar
el inquilino (nominas, contrato). El ministerio no solo cree que es la
imposicion de otro servicio no solicitado, y por eso es abusiva per se, sino
que, ademas, en un caso denunciado, la empresa ni siquiera entrego el resultado
del informe al candidato a inquilino. La inmobiliaria lo justifica ante Consumo
aduciendo que el servicio cobrado «no implica necesariamente la elaboracion de
un documento entregable», sino que se trata de un mero «estudio de riesgos».

Alquiler
Seguro tiene ahora un plazo de 15 dias para formular nuevas alegaciones. O bien
pueden reconocer voluntariamente su responsabilidad y pagar la sancion, lo que
le supondra un descuento del 40%. La propuesta de resolucion incluye dos
sanciones accesorias: una de publicidad y otra de rectificacion de los incumplimientos,
eliminando las clausulas abusivas.