Un juez reconoce que los arbitrajes privados impuestos por ‘Tranquiler’ son «abusivos» y abre la puerta a nuevas denuncias – Pitirre
Dos inquilinas han conseguido que un juzgado reconozca que obligar a resolver los conflictos derivados de un contrato de alquiler a traves de arbitrajes privados es abusivo. La demandante habia firmado un contrato de arrendamiento con la mediacion de la Agencia Negociadora del Alquiler SL (ANA). En una de las clausulas de ese contrato se especificaba que la contratante descartaba la via judicial para resolver conflictos y que las negociaciones se realizarian a traves de un arbitraje. El servicio estrella de la ANA es un producto denominado El Tranquiler.
«Lo que hemos conseguido es que se considere como una clausula abusiva«, explica Victor Palomo, abogado de la afectada y miembro del despacho CAES, que describe la desestimacion como «novedosa» y espera que sea una via para que mas inquilinos denuncien estas practicas. Sus clientas habian intentado por todos los medios que le devolvieran la fianza. Sin embargo, la casera se negaba a negociar con ellas y las remitia a la agencia, que, como unica solucion, pretendia iniciar uno de estos arbitrajes.
Finalmente, las inquilinas acudieron a los tribunales y presentaron una denuncia contra la propietaria y la empresa gestora. En el auto se estima dicha clausula como nula: «El arbitraje resulta nulo, al ostentar la parte actora la condicion de consumidor, al no estar en presencia de un arbitraje de consumo y al no constar que se trate de un organo de arbitraje institucional, creado por normas legales».
Palomo describe este sistema de mediacion como «especialmente intimidatorio», ya que lo realiza una empresa privada de abogados, que eligen desde la ANA y que trabaja habitualmente con ellos, por lo que «mucha gente se echa para atras con sus demandas y no reclama. De hecho, ellos venden este sistema como el mejor para tener al inquilino controlado». En ese mismo punto del contrato, asegura, se incluye que los firmantes renuncian a la via judicial.
En respuesta a las preguntas de este medio, Sergio Zurdo, director de estudios de la agencia, puntualiza que, «si bien en algun procedimiento se ha podido desestimar la declinatoria de arbitraje presentada, eso no significa que el sometimiento a arbitraje se pueda considerar abusivo». Ademas, defiende que el arbitraje es un mecanismo legal para resolver conflictos y que la propia Comunidad de Madrid recomienda acudir a estos procedimientos.
Zurdo insiste en que «en la mayoria de contratos de arrendamiento en que interviene la ANA, las dos partes del contrato son particulares y la agencia solo actua como representante» y que «son consensuados por las partes, porque antes de la firma se les acompaña un modelo para cualquier modificacion que quieran plantear, incluida la del sometimiento a arbitraje».
Peticion de sanciones a la empresa
A finales de 2025, el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 sanciono a Alquiler Seguro con 3,6 millones de euros. Entre las infracciones que constato la investigacion de este departamento, la empresa inmobiliaria establecia clausulas ilegales en los contratos que obligaban al inquilino a contratar un seguro de hogar, un servicio de atencion al inquilino o a presentar un estudio de solvencia.
La decision partio de una queja presentada por la OCU, FACUA y el Sindicato de Inquilinas, que ponia el foco en varias empresas, la mayoria de ambito autonomico. Parte de ellas tenian actividad en la Comunidad de Madrid y fuentes de la Direccion General de Consumo de esta comunidad aseguran que «nueve ya estan siendo investigadas y, en su caso, siendo sancionadas».
Tanto Facua como el Sindicato de Inquilinas solicitaron por las mismas fechas que se abriera un expediente sancionador contra la Agencia Negociadora del Alquiler, conocida por promocionar Tranquiler, «un metodo infalible para asegurar el cobro de rentas y el cumplimiento del contrato». En el caso del sindicato, en un primer momento se trato de continuar por la via del Ministerio de Consumo, pero desde este organismo se derivo el caso a Madrid, segun confirma un documento oficial al que ha podido acceder este medio.
Desde la Direccion General de Comercio, Consumo y Servicios madrileña afirman haber recibido una denuncia de Facua, de la cual no han dado detalles, pero niegan haber recibido la de los sindicalistas. Sin embargo, ademas del documento del Ministerio de Consumo que lo confirma, esta asociacion ha recibido al menos un informe de denuncia de la Subdireccion General de Inspeccion de Consumo y Control del Mercado de la Comunidad de Madrid, del pasado mes de noviembre, en el que dicen haber identificado «elementos que podrian ser constitutivos de una infraccion en materia de consumo» y que esta documentacion ha sido remitida al «Servicio de Procedimiento Sancionador».
Para el Sindicato de Inquilinas, el modus operandi de esta empresa es muy similar al de Alquiler Seguro. En el primer texto enviado al Gobierno detallan varias clausulas que incumplirian la legislacion y que han podido comprobar que se incluyen en contratos redactados por esta compañia. El primero de ellos es el cobro de honorarios camuflados en «servicios de los que no se puede desistir» y que «no responden a las necesidades de un inquilino».
Zurdo explica que la ANA ofrece «de forma opcional» la contraccion de una serie de servicios que constan en todos los anuncios, webs o contratos de arras y que «no es obligado contratar». «Tenemos en gestion arrendamientos donde los inquilinos no los contratan», puntualiza. Por contratarlos, como norma general, se abona un 7,75% de la anualidad mas el 21% del IVA, con un un tope maximo de 1.100 euros (mas IVA). «Hay que tener en cuenta que en la actualidad el precio de muchisimos arrendamientos supera los 1.100 euros, con lo cual este porcentaje en muchas ocasiones no llega ni al 4%», añade.
Los servicios son: limpieza de la vivienda al terminar el contrato, un seguro de responsabilidad civil, servicio de manitas, redaccion de anexos cuando se alteren las condiciones del contrato, asesoria juridica en materia civil, asistencia a la finalizacion de los arrendamientos para recoger en un acta el estado de las viviendas, gestion del cambio de titularidad de los suministros, domiciliacion del pago de suministros, ingresos de fianzas en la Agencia de vivienda social de la Comunidad de Madrid, mediacion, wifi, descuentos en suministros o servicio de alarmas.
En la web Trustpilot se pueden leer varias experiencias negativas que denuncian penalizaciones por negarse a contratar estos «extras». «Despues de validarme para un alquiler me dicen que uno de los gastos iniciales es el servicio opcional que ofrecen. Digo que no estoy interesado (…) Al final cogieron otro candidato», cuenta un usuario que habla de un servicio de 900 euros. Otro dice que «te hacen pasar por el aro para pagar un servicio adicional de 990 euros mas IVA y si no los pagas no te tienen en cuenta«. «Me obligan a coger un servicio adicional (manitas, alarma y limpieza cuando termine el contrato) que ellos ofrecen y me indican que si no lo cojo prefieren a otros postulantes al piso«, añade un cliente.
Otras de las clausulas que consideran abusivas tienen que ver con el supuesto cobro de estudios de viabilidad o el uso de la fianza como «clausula penal utilizada a modo de coaccion». En este caso, explican que no se estarian devolviendo las fianzas por finalizar el contrato antes del plazo marcado o a raiz de desperfectos en la vivienda que «son valorados unilateralmente» por ANA.
Desde el Sindicato, ademas, denuncian que los contratos «estan prerredactados» y que, por tanto, «los arrendatarios no tienen capacidad de negociacion». En el escrito remitido a Consumo aseguran tambien que, de facto, el papel que asume la ANA implica «la cesion del contrato del arrendador a la empresa». «La descripcion que hacen de sus funciones son, de facto, una sustitucion de la posicion del arrendador«, aseguran fuentes del sindicato que explican que se trata de un apunte importante, porque implica que el contrato seria entre un particular y una empresa (en vez de entre particulares). Estas actividades, puntualizan, van desde la comunicacion, la revision del cumplimiento del contrato o el recibo de los cobros.
A este respecto el director de estudios de la compañia afirma que la responsabilidad de entregar o no las fianzas es decision de los propietarios y que, cuando no se hace, suele deberse a deudas pendientes por impagos de rentas, de suministros o por deficiencias en las viviendas imputables a los inquilinos. «Todo esto se detalla en el acta de finalizacion de los arrendamientos», puntualiza. En cuanto a los estudios de viabilidad, «siempre son necesarios y los abonan los propietarios». Ademas, insiste en que el papel de la agencia en los contratos es de «representacion de las dos partes, para gestionar los arrendamientos».
El Tranquiler
En su pagina web, la ANA se describe como una empresa lider en seguridad de alquileres, que «transforma un simple contrato en bienestar y serenidad para propietarios e inquilinos». Ademas, dicen ser la empresa privada que mayor numero de contratos de alquiler de proteccion oficial y publica gestiona de todo Madrid. Segun datos aportados por la compañia, actualmente tienen un centenar de viviendas en oferta.
Sin embargo, el abogado de CAES asegura que estos contratos generan de todo menos «tranquilidad en el inquilino». «Actuan como un fondo buitre», subraya, «se dedican a acumular paquetes de inmuebles y sacar el maximo de rentabilidad a los alquileres», ademas, generando miedo entre los propietarios a «impagos» o «inquiokupas».
Desde el Sindicato de Inquilinas llevan tiempo denunciando que las inmobiliarias son una parte esencial de la dinamica de subida de precios de los alquileres y que su papel va mas alla del de «meras intermediarias». Un informe elaborado en 2024 por el Instituto de Investigacion Urbana de Barcelona analizo el impacto de estas empresas en el mercado del alquiler y llevo a la conclusion de que su mediacion «repercutia negativamente» en la mediacion entre casero e inquilino, ademas de aumentar «la discriminacion en el acceso, la insatisfaccion y las subidas de precios».
Investigacion a Alquiler Seguro
Este periodico publico la serie Alquiler Seguro, atrapados por contrato , formada por nueve articulos en octubre de 2025, cuando aun Consumo estaba investigando las practicas abusivas de la compañia. Dos meses despues se dio a conocer la multa.
La investigacion sobre el gigante inmobiliario desgrano los origenes de la compañia, que nacio poco antes del estallido de la crisis economica de 2008, y desvelo muchas de sus practicas abusivas en el pago de honorarios: pagos de fianzas, un deposito, un seguro de hogar, certificado de solvencia…
Entre otras cosas, el trabajo de Publico dio a conocer el negocio «integral» de la compañia, que tambien actua como una financiera, prestando dinero a caseros e inquilinos e, incluso, cuenta con su propio indice para actualizar la renta al inquilino cada año.
