los aparthoteles 100% digitales de Limehome convierten edificios centricos en un supernegocio – Pitirre
«Mi objetivo en esta campaña es hacer famosos a Cesar y Josef, propietarios de mas de 2.600 viviendas. Lo voy a decir cada dia», promete Jose Ignacio Garcia, candidato de Adelante Andalucia a las elecciones del proximo dia 17 de mayo cuando se le pregunta por el programa de su partido, creado en 2021 por Teresa Rodriguez y el exalcalde de Cadiz, Jose Maria Gonzalez, Kichi, y que se presenta como soberanista andaluz, ecosocialista e igualitario. Los precios inasequibles de la vivienda, en primera linea del debate publico desde hace años, son, por tanto, terreno abonado para la disputa electoral. Pero Cesar y Josef no son propietarios de 2.600 viviendas como dijo Jose Ignacio Garcia repitiendo el titular de un medio digital que ademas los hacia dueños de ese numero de apartamentos turisticos.
Aunque si son el rostro del penultimo negocio tecnologicamente montado a caballo entre el mercado inmobiliario y el turismo. Cesar de Sousa Freitas y Josef Maximilian Vollmayr figuran como co-CEO de Limehome GmbH, una empresa alemana que presume de haber puesto en practica un nuevo «concepto hotelero»: con ayuda de la tecnologia digital, sin contacto fisico alguno con el cliente y usando algoritmos para subir o bajar los precios, gestiona aparthoteles –apartamentos con servicios y totalmente equipados– en edificios de los que no son propietarios, sino que arriendan a sus dueños. Carece de activos inmobiliarios, todos sus aparthoteles son alquilados.
Fundada en 2017, Limehome ha tenido un crecimiento fulgurante. Creo su filial en España en abril de 2020, en pleno confinamiento por el covid, y ahora cuenta con mas de 13.000 unidades –entre apartamentos y habitaciones– repartidas entre 13 paises europeos. España es su segundo mercado, tras Alemania: en 2025 gestionaba aqui 1.000 apartamentos y habitaciones. Esta presente en 18 ciudades españolas, desde Madrid y Barcelona hasta Ourense, Jerez de la Frontera, Granada, Benidorm o Vitoria. De 2021 a 2024 ha multiplicado nada menos que por 13 su facturacion, pasando de 1,69 a 22,22 millones de euros en 2014, segun consta en las cuentas que ha remitido al Registro Mercantil y ha consultado Publico. En 2025 su facturacion se acerco a los 30 millones de euros, segun indica Ricardo Fernandez, director general de Limehome para España, Portugal y Francia.
Los ingresos de su filial alemana, Limehome Germany GmbH, se elevaron a 40,3 millones en 2023, el ultimo año en que ha enviado sus cuentas al Registro Mercantil de su pais de nacimiento, tal y como ha podido comprobar este periodico. La subsidiaria gestiona 1.700 apartamentos en Alemania, Paises Bajos y Austria. El mercado hispanogermano supone el 80% del volumen de negocio de la empresa, que tiene su sede en Munich.
Fondos de capital riesgo
Josef Maximilian Vollmayr, exempleado de la consultora Mckinsey, fue uno de los fundadores de la startup, mientras que Cesar de Sousa se incorporo en 2021. Son sus gestores. Pero la empresa es propiedad de 18 accionistas, la mayoria fondos de capital riesgo. Se trata de un perfil clasico en este tipo de compañias emergentes, que necesitan un gran volumen de fondos para financiar su expansion. El grupo Limehome, que integra una quincena de filiales –en Grecia, Portugal, Hungria, Belgica, Francia, Italia, Chequia, Suiza… aunque tambien incluye una de servicios informaticos– presume de haber cerrado varias rondas de financiacion por un total de 156 millones de euros, que han permitido la entrada en su capital de esos fondos de capital riesgo. La mayoria son alemanes, pero tambien los hay radicados en las islas de Jersey y Guernsey, dos paraisos fiscales situados en el Canal de la Mancha, asi como en Irlanda y Luxemburgo, sedes habituales de este tipo de gestoras de inversion.
Asi, el fondo aleman Picus Capital GmbH es el primer accionista de Limehome, con un 20,64% del capital, seguido de HV Holtzbrinck Ventures Fund, con un 19,3%, y Lakestar III LP, con el 15%, registrada en Guernsey. Athenaeum Investments Limited, con domicilio en Jersey, posee el 5,1% de las acciones, y Waystone QIAIF Platform ICAV, un vehiculo de inversion colectiva similar a las sicavs españolas, con sede en Dublin, tiene un 4,26%. Cheyne Capital, registrada en Luxemburgo pero con domicilio en el Reino Unido, invirtio 75 millones de euros en 2025, a cambio de un 7,4% del capital. Todos aparecen en la lista de accionistas que figura en el Registro Mercantil aleman.
En cualquier caso, los fundadores y gestores del grupo se han reservado una parte de las acciones, a traves de varias sociedades limitadas simplificadas conocidas como Unternehmergesellschaften (UG) o mini-GmbH, una forma juridica diseñada para emprendedores. Asi, Jomavo UG es la sociedad de Josef Maximilian Vollmayr –el nombre de la empresa responde a su acronimo– y tiene el 9,44% de Limehome. CF Ventures UG, la sociedad de Cesar de Sousa Freitas –sus siglas en el nombre–, es dueña del 2,11%. Sustainis Investment UG, que tiene el 4,84% del capital, es la sociedad de Lars Stäbe –que ha cambiado su apellido por Adrianowytsch–, fundador de Limehome junto con Vollmayr. Abandono su puesto de consejero delegado en 2021, pero retuvo sus acciones. OH Holding UG tiene como administrador a Oliver H. Heinrich, que fue CEO de Limehome solo hasta octubre de 2018 y es socio de Picus Capital, mantiene un 0,86% de la empresa. Antonius GmbH tiene como administrador a Jeremias A. Heinrich, uno de los creadores del fondo Picus Capital.
De 200 a 700 euros la noche
En las cuentas enviadas al Registro Mercantil aleman, Limehome reconoce que esta «sobreendeudada en el balance», debido a que es una empresa en crecimiento que financia sus operaciones y su expansion mediante los fondos proporcionados por los inversores. Sin embargo, esa saturacion financiera no se traduce, aseguran, en un sobreendeudamiento que la conduzca a la insolvencia, porque sus «activos cubren los pasivos existentes». Aun asi, el resultado de la matriz era de perdidas, 15,5 millones de euros, en 2023. La empresa atribuye el aumento del 29% del resultado negativo a su expansion a nuevas ciudades y a la puesta en marcha de nuevos aparthoteles. En España, Limehome solo consiguio salir de numeros rojos en 2023. Pero en 2024 sus beneficios ya rozaron el millon de euros –924.890 euros–.
Desde luego, no parece mal negocio: Limehome alquila a un propietario un edificio de uso terciario-comercial, lo reforma y amuebla segun sus propios estandares de calidad y diseño, y los ofrece tanto en los principales portales de reservas como en su propia plataforma. ¿Los precios? En su edificio de la calle de la Madera, en pleno barrio madrileño de Malasaña, se ofertan apartamentos por 200 euros la noche. En la calle de Ramon de la Cruz, en el barrio de Salamanca, el mas barato cuesta 522 euros la noche y el mas caro, un atico con terraza, 716 euros.
«Cualquier forma de uso residencial o de alojamiento de corta duracion que marca un precio mas elevado del precio medio habitual en una zona tiene un impacto en el precio del suelo«, advierte Jaime Palomera, investigador del Instituto de Investigacion Urbana (IDRA). Y cuanto mas lucrativa es la actividad en ese suelo, mas altas son las expectativas de revalorizacion, subraya. Asi, la turistificacion del centro de las ciudades produce un efecto indirecto en el mercado de la vivienda: el suelo para construir no solo es escaso, sino tambien cada vez mas caro. Donde mas, en Baleares –387,7 euros el metro cuadrado, segun las ultimas estadisticas del Ministerio de Vivienda referidas a 2025–. En Madrid alcanza los 310,6 euros el metro cuadrado. En ambos lugares, dobla la media nacional, que asciende a 171 euros tras subir un 12,6% desde 2015.
Que este tipo de negocios contribuye a alimentar el ciclo especulativo tambien lo cree Javier Gil, investigador del Consejo Superior de Investigaciones Cientificas (CSIC) y doctor en Sociologia por la UNED. «La inversion busca transformar edificios y locales hacia los usos que le den mas rentabilidad«, explica, «y el uso turistico da mucho mas dinero». Si a eso se le añade que la empresa no tiene que invertir en la compra del edificio, solo lo alquila, e introduce «tecnicas de gestion superautomatizadas», los costes se reducen al minimo y la rentabilidad se dispara, resume el autor de Generacion Inquilina. Un nuevo paradigma de la vivienda para acabar con la desigualdad.
Segun aparece en sus cuentas, el edificio mas rentable de Limehome en España es precisamente el de la calle de la Madera, con el que ingreso 2,26 millones de euros en 2024. El de la Plaza de Santa Ana les brindo 1,2 millones. En Barcelona, los ingresos del edificio de la calle Fontcuberta ascendieron a 1,25 millones de euros. Por encima del millon en facturacion tienen otro mas en Madrid y Barcelona, y dos en València.
Por cada uno de estos inmuebles la empresa ha suscrito un aval para cubrir las garantias de las propiedades. En total, 2,93 millones de euros firmados con Abanca, Santander, Sabadell y Bankinter. Y paga una factura anual en alquileres de 6,78 millones en 2024.
Tambien hoteles, lejos de Airbnb
Pero Limehome tambien ha abierto una linea de negocio puramente hotelero. «Aplicamos nuestro modelo sin recepcion fisica y con procesos totalmente automatizados a activos hoteleros tradicionales», explica Ricardo Fernandez. Inauguro sus dos primeros hoteles en Barcelona en 2022 y tiene anunciado otro en Madrid, en el barrio de San Blas, con 107 habitaciones. «Actualmente», resume el director general de Limehome, «la mitad de nuestros nuevos proyectos son hoteles, y el resto, apartamentos turisticos y aparthoteles».
De hecho, en noviembre de 2024, la empresa firmo un acuerdo con Impar Capital para transformar dos edificios de oficinas en 85 apartamentos con licencia turistica, en los barrios de Chamberi y Lavapies de Madrid. Impar Capital es un fondo de inversion inmobiliaria de capital venezolano, especializado en el sector residencial de lujo.
La alemana no es la unica que esta explotando el nuevo concepto de negocio hotelero digital. Compite con otra alemana como Numa, la finlandesa Bob W, la española Smart Rental o la estadounidense Sonder.
Limehome resalta sus diferencias con Airbnb. «Operamos edificios enteros de entre 10 y 200 habitaciones, no apartamentos sueltos, y tampoco en edificios residenciales», aclara Ricardo Fernandez, quien defiende una «regulacion clara y coherente del alojamiento turistico». Tampoco se considera parte de la tension que esta haciendo inhabitables los centros urbanos. «No formamos parte del mercado residencial convencional y no competimos con los pisos de alquiler tradicionales«, zanja. Airbnb, proclama, es un conjunto de ofertas privadas y heterogeneas; Limehome, un concepto hotelero estandarizado y sometido a controles de calidad.
