en busca del algoritmo de Idealista y Fotocasa que nadie conoce – Pitirre
Transparencia, competencia leal y proteccion de los consumidores. Son las tres exigencias que ha puesto este martes sobre la mesa del Congreso el Grupo Plurinacional Sumar a dos de los gigantes del sector inmobiliario: Idealista y Fotocasa. Lo ha hecho presentando una solicitud de comparecencia en la Comision de Economia, Comercio y Transformacion Digital de la Camara Baja de un responsable de cada plataforma. En concreto, Maria Matos, directora de Estudios y portavoz del portal Fotocasa, y Pablo Álvarez-Cascos, director de Tecnologia de Idealista Contexto. La solicitud, interpuesta por las diputadas de Mas Madrid Tesh Sidi y Alda Recas, subraya la opacidad de estas plataformas sobre sus entresijos, sus engranajes invisibles: los algoritmos.
Unos algoritmos a los que señalan por influir de forma decisiva en la evolucion de los precios de la vivienda, en la competencia desigual entre pequeños propietarios y grandes tenedores y, en definitiva, en las posibilidades de acceso al mercado de miles de familias. Incumpliendo, por el camino, la normativa europea y española en materia de transparencia. El debate esta servido. ¿Afectan los algoritmos de las grandes plataformas a la configuracion de los precios y tendencias del mercado? ¿Son estas compañias, por lo general, transparentes sobre el funcionamiento de estos algoritmos y de su impacto?
«Condicionan la mirada sobre el mercado»
Esther Paniagua, experta en IA y gobernanza digital, ademas de autora del Manual de defensa algoritmica (Prodigioso Volcan), se muestra tajante: si a la primera pregunta; no a la segunda. «Lo mas obvio de como pueden influir estas plataformas y sus algoritmos en el mercado de la vivienda es el hecho de que se pueda pagar para que tu anuncio aparezca mas arriba en los resultados de busqueda», comienza explicando la investigadora. En otras palabras: quien tiene mayor capacidad economica, tiene preferencia a la hora de mostrar su vivienda, sus condiciones y sus precios. Lo que -razona Paniagua- es ya de por si una forma de modular el acceso y la percepcion de los usuarios sobre el estado del mercado.
Las plataformas inmobiliarias discriminan por medio de la «segmentacion de usuarios»
«Cuando no es un filtro segun tus intereses, sino los intereses del dueño de la plataforma, ya no estamos hablando de una recomendacion, sino de una manipulacion que condiciona una decision del consumidor», incide, por su parte, Borja Adsuara, doctor en Derecho y experto en estrategia y comunicacion digital. Y eso, continua el docente, esta expresamente prohibido. «Ya lo estaba en la Ley de Competencia Desleal y en la Ley General de Publicidad. Pues lo mismo ahora con algoritmos», completa el investigador. Una prohibicion establecida en la DSA, la Ley de Servicios Digitales de la Union Europea, aprobada a principios del año pasado.
Hay mas vias para conseguir que te favorezca el algoritmo. «Tambien se puede pagar para mejorar tus fotos o hacerte algunas nuevas, lo que puede mejorar igualmente el posicionamiento de tu anuncio en la web», continua la experta. Otra posibilidad es contratar alguno de los servicios de tasacion de viviendas o de contratacion de inmobiliarias que ofrece el propio portal. Con el mismo objetivo: conseguir mas visitas. Unos sistemas de tasacion informaticos -advierte Paniagua- que se han revelado «problematicos, con sesgos y, en muchas ocasiones, erroneos». «Entre otras cosas por el alto dinamismo del mercado, que estos sistemas no pueden incorporar», completa la escritora.
Las plataformas inmobiliarias tambien discriminan. ¿Como? Por medio de la «segmentacion de usuarios». En base a criterios geograficas, demograficas o de comportamiento online. «Bien porque el propio anunciante haya pedido una segmentacion especifica, bien porque sea una discriminacion inherente al propio algoritmo», aclara Paniagua. Barrio, capacidad economica, origen nacional… Las posibilidades son multiples, dificiles de monitorizar y dependen -insiste la investigadora- de lo que cada plataforma decida calibrar. «Al final los algoritmos son programas informaticos con su propio sistema de pesos, a los que se atribuyen diferentes puntuaciones», explica la experta en gobernanza digital. «Se puede decidir valorar cualquier cosa: desde que la foto tenga mejor calidad hasta que el precio este por encima de x cantidad o que el anunciante haya pagado una comision», sentencia Paniagua.
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¿Se puede hablar de una burbuja en los anuncios inmobiliarios?
Un piso no cuesta lo que dicen los anuncios ni de Idealista ni de Fotocasa. Al menos esa es la conclusion de un informe reciente de UVE Valoraciones. Segun esta sociedad de tasacion, homologada por el Banco de España, en los ultimos cinco años, la brecha entre los precios de oferta que marcan estas dos plataformas y los que se registran en las compraventas ante notario ha crecido hasta 32 puntos porcentuales. ¿Traduccion? Los precios que ofrecen las inmobiliarias son, de media, un 44% mas altos que «los reales». Una diferencia, que, en 2021, se situaba en el 12%. Tiene su base metodologica. Para llegar a esta conclusion, la compañia ha comparado la evolucion de los precios de ambas plataformas con los datos del Ministerio de Transportes, las notarias, los registradores o el propio INE.
«La hipotesis de que estas plataformas hayan podido tirar de los precios de oferta hacia arriba puede ser razonable», valora Adsuara. Ahora, matiza el experto, las causas pueden ser multiples y la implicacion en esta subida de los algoritmos no deja de ser elucubracion «mientras no haya un auditor independiente que lo certifique». «Ya la mera existencia de estas plataformas, que no es algo que se pueda prohibir o penar, afecta irremediablemente a los precios», continua el docente. Los conocidos como riesgos sistemicos. Tiene su explicacion. «Hoy en dia cualquiera puede saber a cuanto alquila su casa su vecino. Cuales son los precios de su zona, de su ciudad. Y, con todo ello en mente, ajustar el de su propia vivienda al alza, claro», opina el doctor en Derecho. Considerando, ademas, que los precios tienden a bajar en medio de las negociaciones con el futuro comprador.
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Borja Adsuara: «En vez de multar a estas plataformas, a la que van a multar es a España por no aplicar la legislacion comunitaria»
Paniagua coincide con esta valoracion, aunque con matices. «El acceso a estos datos, de los que es verdad que antes no se disponian, no es del todo democratico», apunta la investigadora. «Las empresas de inversion cuentan muchas veces con sistemas automatizados que les permiten detectar la publicacion de nuevas ofertas o incluso de ofertas ventajosas», prosigue. Cosa que un ciudadano de a pie no puede permitirse.
Toca buscar soluciones. «Nadie sabe como funcionan sus algoritmos mas que ellos mismos y ese es el principal problema», se muestra tajante Adsuara. Una cuestion de transparencia que tendria facil solucion, sugiere el docente. «Esa informacion la podria -y deberia- reclamar la CNMC, la Comision Nacional de los Mercados y la Competencia, por medio de una auditoria», continua explicando. Para ver si realmente estan manipulando el mercado, si incurren en practicas colusorias de la competencia, si hay algun tipo de concertacion de precios… Entonces, si el organismo competente ya existe, ¿cual es el problema? «Que la DSA, el reglamento europeo, se tenia que haber aplicado en España desde febrero del 2024 y el gobierno, sin embargo, todavia no se ha molestado en modificar el estatuto referente a esta comision», advierte Adsuara. Una torpeza por la que el Tribunal Europeo de Justicia podria terminar imponiendo a España algun tipo de penalizacion. «Es un escandalo del que no se habla suficiente», valora. «Al final, en vez de multar a estas plataformas por posibles practicas fraudulentas, a la que van a multar es a España, a todos nosotros, por no haber aplicado todavia la legislacion comunitaria», sentencia el investigador.
Publico se ha puesto en contacto con Idealista y Fotocasa para preguntarlas si algun responsable de la entidad comparecera en el Congreso, como ha solicitado Sumar, para dar las explicaciones pertinentes en materia de transparencia. Tambien les ha preguntado por las conclusiones del informe de UVE Valoraciones. ¿Han realizado algun estudio propio sobre su impacto en el mercado? ¿En caso afirmativo, han tomado medidas al respecto? Por ultimo, este diario ha querido saber si alguna de las plataformas considera que sus algoritmos podrian fomentar la competencia desleal, favoreciendo a entramados empresariales y grandes tenedores frente a pequeños particulares. Hasta el momento de la publicacion de este articulo, ninguna de las dos entidades ha ofrecido respuestas.
