La banca frena los cambios de hipoteca antes de que se ponga en marcha el plan de alivio para familias vulnerables : Entretenimiento de España
“La banca tiene atrapados en un ‘corralito’ a los hipotecados a tipo variable. No hay portabilidad de hipotecas porque no estan permitiendo novar dentro del banco para pasarlas a fijo ni otras entidades facilitan la subrogacion”, explica Carlos Martin Urriza, economista y director del Gabinete Economico de CCOO.
“Los bancos estan esperando a ver hasta que punto pueden forzar la capacidad de pago de sus clientes”
Coincide en la apreciacion con Almudena Velazquez, directora legal de In99, una firma de civictech (tecnologia civica) especializada en las relaciones de particulares y pymes con las entidades financieras, que apunta como “posiblemente los bancos estan esperando a ver hasta que punto pueden forzar la capacidad de pago de sus clientes para no encontrarse con una ola de impagos masivos como ocurrio en la anterior crisis. El cambio de variable a fijo se esta poniendo dificil, y los tipos del segundo estan subiendo mucho”.
Este cambio llega tras un avance de los creditos de tipo fijo, tres de cada cuatro nuevos en lo que va de año mas 12.000 cambios mensuales en esa misma direccion, con varios puntos de inflexion en el horizonte o recien alcanzados entre los que destacan dos y con el mercado hipotecario en una tendencia claramente alcista.
Asi, segun los datos del Banco de España, el interes medio del conjunto de las hipotecas crecio seis decimas solo entre enero y octubre de este año para alcanzar una tasa media del 1,73%, mientras que el de las nuevas operaciones aumentaba casi el doble (1,13%) para escalar al 2,63%, aunque sin que ese encarecimiento del precio del dinero impidiera que el saldo vivo de los creditos hipotecarios avanzara cerca de 2.500 millones para llegar a 513.827.
Por una parte, el alza del euribor, cuyo indicador a doce meses ya se acerca al 3%, ha hecho que los intereses de las hipotecas de tipo variable se situen mayoritariamente por encima del 4% en el que hace unos años los tribunales comenzaban a poner en tela de juicio la legalidad del gravamen si operaba como clausula suelo, un nivel que hace tiempo que superan tambien las de gravamen fijo.
CaixaBank ofrece la de tipo fijo a un interes del 4,7% al 4,9% anual segun la duracion y la variable a entre el 4,4% y el 6,15% (euribor a doce meses mas un diferencial del 1,5% a 3,25%), Santander trabaja la estable con una horquilla del 4,49% al 5,23% y la revisable del 4,04% al 4,76% y BBVA tiene la estatica y la alternativa movil al 4,82% (4,21% bonificada).
Algunas entidades llegan a disparar esas ofertas por encima del 7% anual, aunque una estimacion de la empresa de asesoramiento hipotecario Gibobs Allbanks concluye que “el TAE promedio del mercado para las hipotecas a tipo fijo se situa en un 3,75%” al cierre de noviembre, aunque “la tendencia alcista continua”.
“Las hipotecas fijas aparecian como una alternativa a principios de año, pero los tipos son cada vez mas altos”
“El problema esta en las condiciones. La vinculacion es la unica manera de conseguir bonificaciones, aunque en algunos casos llegan a ser abusivas”, explica Antonio Luis Gallardo, economista de Asufin (Asociacion de Usuarios Financieros), quien añade que “las hipotecas fijas aparecian como una alternativa a principios de año, pero los tipos son cada vez mas altos y llegan a darse casos en los que las vinculaciones situan el coste por encima del TAE (Tasa Anual Equivalente) sin bonificar al incluir conceptos que no computan en este como las aportaciones a planes de pensiones o la contratacion de alarmas”.
“La ley permite aplicar bonificaciones, pero tambien impone que el banco entregue un informe que indique si esos productos que se propone contratar suponen o no una ventaja, pero eso no lo hace ninguna entidad”, anota Velazquez.
Y, por otro lado, en menos de dos semanas deberia entrar en vigor el nuevo Codigo de Buenas Practicas que al mismo tiempo que evitara ejecuciones hipotecarias por impago, y con ellas desahucios a las familias y una eventual nueva indigestion de ladrillo a los bancos, intensificara las cargas financieras que soportan esos hogares al aplazar la amortizacion pero no el pago de intereses.
Esas nuevas normas, a las que han anunciado su adhesion la mayoria de las entidades financieras españolas y cuya vigencia preve el Gobierno para principios de 2023, confirmaron fuentes del Ministerio de Asuntos Economicos, consisten, basicamente, en la suspension de la amortizacion hasta cinco años para deudores con rentas de hasta 24.318 euros anuales, que seguirian pagando intereses del euribor menos un 0,1% si cumplen una serie de condiciones de presion financiera.
Los deudores que ganen mas de 28.372 euros anuales cuyas cuotas mensuales hayan crecido por encima del 50% podran pedir la congelacion de esos recibos durante doce meses y alargar hasta siete años el periodo de amortizacion, algo a lo que tambien podran optar los hipotecados del primer grupo que no cumplan todos los requisitos.
“A largo plazo te vas a encontrar con que sigues pagando lo mismo de principal y con mas intereses”
“Ese capital pendiente de amortizar volvera a generar intereses cuando pasen esos periodos de carencia, con lo que se seguira debiendo lo mismo pero para amortizarlo en menos años y la cuota, necesariamente, va a subir”, señala Velazquez, quien añade que “te desahoga, pero a largo plazo te vas a encontrar con que sigues pagando lo mismo de principal y con mas intereses”.
Asufin estima en hasta 16.000 euros el sobrecoste que los aplazamientos de hasta siete años pueden suponer para un hogar con una hipoteca de 100.000 euros a 25 años, mientras que las suspensiones de hasta cinco tendrian un impacto de en torno a 1.200 para un credito similar al final de su periodo de vigencia.
Entonces, ¿cual es el objetivo del plan de alivio? “El Gobierno intenta que no se repita la ‘tormenta perfecta’ de la anterior crisis, con impagos masivos y un ‘atracon’ de ladrillo” que lleva camino de a costar a las arcas publicas mas de 125.000 millones de euros, señala la abogada, que recuerda que los planes del BCE contemplan al menos tres años mas de tipos altos.
“Habra que ver como afecta eso a la capacidad de pago de las familias”
“Habra que ver como afecta eso a la capacidad de pago de las familias”, advierte, mientras Martin llama la atencion sobre como los problemas para el pago de las hipotecas van a afectar con total seguridad a los 2,5 millones de familias deudoras (la mitad de las empeñadas para comprar casa) de rentas medias y bajas que estan sufriendo una vertiginosa merma de los ingresos reales al sumarse la subida de los tipos a la perdida de poder adquisitivo por la inflacion.
“Las medidas van a suponer cierto alivio para las familias mas desfavorecidas, pero tampoco hay para echar las campanas al vuelo: solo va a poder beneficiarse de ellas una parte de los hogares, y solo cuando quieran las entidades, que van a tener la ultima palabra”, anota Velazquez, que apunta como “el Gobierno podria haberlo resuelto fijando unos requisitos minimos en los que fuera obligatorio aplicarlas”, de manera similar a como ocurrio con las moratorias de la pandemia.
“La subida de los tipos de interes iniciada por el BCE, junto a otros bancos centrales, va a continuar en los proximos meses, suponiendo una dificultad añadida tanto al acceso a la vivienda como al mantenimiento de la misma”, señala un reciente informe de CCOO, que aboga por “una mayor transparencia y competencia para convertir las hipotecas a plazo fijo” con el objetivo de minimizar “el mayor coste para los hipotecados y el riesgo de impago para las entidades” y por ampliar los plazos de amortizacion para conseguir “cuotas hipotecarias asumibles por los hogares” que “no supongan mas del 30% de la renta”.